전세금 떼일까 봐 뜬눈으로 밤새우던 세입자들에게, HUG가 보증금을 대신 맡아 굴리고 집주인 통장엔 매달 월세를 꽂아준다는 '전월세 안심신탁' 제대로 뜯어보기

등기부등본 백 번 떼어보던 그 마음, 이제 좀 내려놔도 될까

세입자는 불안하고 집주인은 공실이 무서운, 이상한 균형

이사철만 되면 인터넷 등기소부터 켜고 등기부등본을 몇 번이고 다시 확인하던 분들, 아마 이 글을 읽는 분들 중에도 많으실 겁니다. 저도 계약서에 도장 찍기 직전까지 근저당이 얼마인지, 선순위 채권이 얼마인지 계산기 두드리면서 마음 졸였던 적이 한두 번이 아니었거든요. 평생 모은 돈이나 다름없는 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지, 혹시 집주인한테 무슨 일이 생기면 어쩌나 하는 불안감은 이 나라에서 전세를 살아본 사람이라면 다들 겪어본 감정일 겁니다.

이 오래된 불안을 구조 자체를 바꿔서 없애보겠다며 주택도시보증공사(HUG)와 국토교통부가 새로운 카드를 꺼냈습니다. 세입자가 낸 보증금을 집주인이 아니라 공공기관인 HUG가 직접 맡아서 관리·운용하고, 그 수익을 집주인에게 매달 월세처럼 지급하는 '전월세 안심신탁'이라는 제도입니다. 세입자는 돈 떼일 걱정 없이 살고, 집주인은 세입자 눈치 보거나 공실·연체 걱정 없이 매달 통장에 돈이 꽂히는 구조를 만들어보겠다는 겁니다.

보증금은 HUG 금고로, 집주인 통장엔 매달 입금

✔ 세입자·집주인·HUG, 셋이 계약하는 구조가 핵심

이 제도를 제일 쉽게 이해하는 방법은 '나라가 보증해주는 안전금고'를 떠올려보는 겁니다. 지금까지의 전세는 세입자가 큰돈을 집주인 개인 통장으로 그냥 보내는 방식이었습니다. 그 돈으로 집주인이 다른 집을 사거나(이른바 갭투자) 다른 데 써버렸다가, 계약이 끝날 때 새 세입자를 못 구하면 그 피해는 고스란히 원래 세입자 몫이었죠. 이게 전세 제도의 오래된 약점이었습니다.

안심신탁은 이 계약 방식부터 다르게 갑니다. 세입자, 집주인, HUG 셋이서 신탁 계약을 맺습니다. 세입자가 낸 보증금은 집주인 개인 통장이 아니라 HUG의 신탁 계정으로 바로 들어갑니다. HUG는 이렇게 모인 돈으로 펀드를 만들어서, 공공기관이 관리·감독하는 안전한 사업장(주로 프로젝트 파이낸싱, PF 대출 사업장)에 자금을 운용하고, 여기서 나온 수익을 매달 집주인 통장에 월세처럼 넣어줍니다. 그리고 계약이 끝나 이사 나갈 때는 집주인 사정과 상관없이 HUG가 보관하고 있던 보증금을 세입자에게 바로 전액 돌려줍니다.

✔ 실제 숫자로 보면 이런 그림입니다

말로만 하면 감이 잘 안 오니 실제 금액으로 풀어보겠습니다. HUG가 예시로 든 건 시세 3억 원짜리 서울 연립·다세대 주택인데요, 이 집을 순수 월세로 계약한다면 보증금 1,000만 원에 매달 약 74만 원을 내야 합니다. 그런데 집주인이 안심신탁에 가입해서 2억 원 전세로 계약한다면, 세입자는 전세대출 이자만 내면 되니까 매달 약 53만 원 정도만 부담하면 됩니다.

계산해보면 세입자 입장에서는 순수 월세 대비 매달 20만 원 넘게, 2년이면 500만 원, 4년이면 천만 원 넘게 아끼는 셈입니다. 게다가 HUG가 보증금 반환을 책임지니까 따로 전세보증금 반환보증 보험을 들 필요도 없어져서 그 보험료까지 아낍니다.

집주인 쪽 계산도 나쁘지 않습니다. 2억 원을 HUG에 맡기면 매달 약 73만~75만 원 정도를 안정적으로 받는데, 이건 같은 집을 직접 월세로 놓았을 때 받는 74만 원과 거의 비슷한 수준입니다. 대신 세입자가 월세를 밀릴까 봐 조마조마할 일도 없고, 공실이 나도 HUG가 최대 두 달 정도는 수익을 대신 지급해준다고 하니, 집주인 입장에서는 수익은 비슷한데 리스크는 확 줄어드는 셈이죠.

결국 이건 전세라는 '개인 간 거래'가 제도권으로 들어오는 이야기

✔ 왜 지금 이런 제도가 나왔을까

이번 변화에서 진짜 눈여겨봐야 할 지점은 따로 있다고 생각합니다. 그동안 전세는 사실상 개인 간의 사금융 거래였습니다. 세계적으로도 흔치 않은 이 제도는, 은행 문턱이 높던 시절 집주인이 세입자한테 무이자로 목돈을 빌리고 세입자는 그 대가로 살 곳을 얻는 방식으로 자리 잡았죠.

문제는 요즘처럼 성장률이 낮고 집값 변동이 심한 시기에는, 개인끼리 담보도 없이 수억 원을 주고받는 이 방식이 너무 위험하다는 겁니다. 집주인이 무리하게 돈을 굴리다가, 혹은 집값이 떨어지는 시기와 맞물려서 세입자가 보증금을 못 돌려받는 사고가 반복돼왔으니까요. 안심신탁은 이 '개인 대 개인'의 위험한 연결고리를 끊고, 자본시장에서는 이미 흔한 신탁 시스템을 임대차 시장에 가져온 시도라고 보시면 됩니다.

세입자가 불안에 떨지 않고 집주인도 무리하게 돈을 빌리지 않아도 되는 구조, 그게 이 제도가 지향하는 지점입니다.

✔ 그렇다고 넘어야 할 산이 없는 건 아닙니다

물론 이 제도가 자리 잡으려면 아직 풀어야 할 숙제들이 있습니다. 가장 큰 건 지방 집주인들을 어떻게 끌어들이느냐는 문제입니다. 수도권은 전월세전환율이 4~5% 정도라서 HUG가 제시하는 수익률이 매력적이지만, 지방 일부 지역은 전월세전환율이 6~7%를 넘기도 합니다. 이런 곳에서는 운용 수익만으로는 집주인들 참여를 이끌어내기 부족할 수 있어서, 재산세나 양도세 감면 같은 추가 혜택이 뒤따라야 한다는 이야기가 나옵니다.

또 하나는 HUG가 보증금으로 조성한 펀드가 경기가 안 좋을 때도 약속한 수익률을 꾸준히 낼 수 있느냐는 부분입니다. 실제로 이 자금 일부는 HUG 자신이 보증을 서고 있는 PF 사업장에도 투입되는데, 여기서 손실이 나더라도 세입자 원금과 집주인 수익은 그대로 보장하겠다는 게 정부 입장입니다. 다만 그 손실을 메울 재원을 구체적으로 어디서 마련할지는 아직 세부안이 나오지 않은 상태라, 다음 달 말 사업 공고에서 수익률과 운용 방식이 어떻게 정해지는지 지켜볼 필요가 있습니다.

알아두면 두고두고 써먹는 임대차 신탁 상식

✔ 부동산 뉴스 나올 때마다 헷갈리는 용어 네 가지

정책 뉴스가 쏟아질 때마다 용어 때문에 이해가 잘 안 되셨다면, 아래 네 가지만 알아두셔도 훨씬 편하게 기사를 읽으실 수 있습니다.

• 신탁: 믿을 만한 제3자에게 재산 관리를 맡겨서, 원래 소유자의 개인적인 채권자들이 그 재산을 함부로 압류하지 못하게 법적으로 분리해두는 제도입니다.

• 전월세전환율: 전세보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연이율입니다. 전세 1억 원을 전월세전환율 5%로 월세로 바꾸면 연 500만 원, 즉 매달 약 41만 6천 원 정도의 월세가 됩니다.

• 대위변제: 집주인이 전세금을 못 돌려줄 때 HUG 같은 보증기관이 대신 세입자에게 돈을 먼저 내주고, 나중에 그 돈을 집주인에게 청구해서 돌려받는 절차입니다.

• 에스크로: 거래할 때 판매자와 구매자 사이에 믿을 만한 제3자가 끼어서 돈을 맡아뒀다가, 계약 조건이 정상적으로 다 지켜졌을 때 대금을 넘겨주는 안전 결제 방식입니다.

✔ 신청 전에 세입자·집주인이 챙겨봐야 할 것들

안심신탁 시범사업이나 정식 공고에 참여하기 전에, 미리 확인해두면 좋은 것들을 정리해봤습니다.

• 집에 걸린 권리관계부터 확인하기: 안심신탁에 등록하려면 그 집에 과도한 근저당이나 가압류가 없어야 합니다. 집주인이라면 등기부등본상 권리관계를 미리 정리해둬야 등록 승인을 받을 수 있습니다.

• 전용 전세대출 금리 비교해보기: 제도 출범에 맞춰 은행에서 우대 금리를 적용한 안심신탁 전용 전세대출 상품이 나올 예정이라, 일반 전세대출과 금리·한도를 꼼꼼히 비교해보는 게 좋습니다.

• 등록임대사업자라면 보증료 감면 확인하기: 임대사업자로 등록돼 있다면 안심신탁 가입 시 의무 가입인 임대보증금 보증료가 면제되는 등 추가 혜택이 있으니, 등록 여부를 한번 점검해보시길 권합니다.

• 고령 집주인이라면 주택연금 연계도 검토해보기: 수도권에 집을 가진 은퇴 후 고령 집주인이라면, 안심신탁 수익에 더해 주택연금과 연계하는 방안도 마련될 예정이라 노후 현금 흐름을 다양하게 만드는 데 활용해볼 만합니다.